【会社員の不動産投資】家賃8万円のマンション、月のキャッシュは赤字。それでも私が「黒字」と言える3つの理由

家賃8万円のマンションを保有していると言ったとき、多くの人が想像するのは「毎月8万円の不労所得」。

でも現実は、そんなにシンプルじゃありません。家賃から差し引かれる経費を全部書き出すと──私の保有していた築古区分マンション（地方中核都市・3LDK・70平米・1989年築）の場合、月のキャッシュフローは6,417円の赤字でした。

「赤字？じゃあやっぱり不動産投資は儲からないんじゃ？」── そう思った方、ちょっと待ってください。

本記事では、第1話「独身時代の購入決断」で買った築古区分マンションを3年7ヶ月運用した「ぶっちゃけ数字」を全公開します。月CFは赤字。それでも私が「黒字」と言い切れる3つの理由を、減価償却・元本返済・キャピタルゲインの3軸で解き明かします。

月次キャッシュフロー：家賃から引かれる7つの経費

まず、月のキャッシュフローの実態から見ていきます。家賃収入から差し引かれるのは、以下の6つの経費＋元利返済です。

項目	月額	備考
家賃収入	+80,000円	法人契約・入居中（取得時から退去まで継続）
ローン返済（元利均等）	−60,200円	1,040万円・変動2%・17年
修繕積立金	−10,000円	→2025年に13,000円へ増額（後述）
管理費（マンション管理組合）	−5,000円	オーナー負担分
管理委託費	−5,800円	不動産会社への委託費
固定資産税（月割）	−5,417円	年65,000円÷12
月キャッシュフロー	−6,417円	節税効果は除いた数字

この表だけ見ると、「会社員の不動産投資は失敗」と判定しても無理はないでしょう。家賃が入っているのに、毎月6,400円が口座から出ていく。1年で約77,000円のマイナス。

でも、これは「キャッシュフロー」の話だけ。実は、不動産投資の本当の利益は別の3軸に隠れているのです。

理由①：減価償却の魔法で「帳簿上は赤字」→ 所得税が還ってくる

不動産投資が「赤字でも儲かる」最初の仕掛けが、減価償却です。これは「建物の価値が時間とともに減っていく分を、毎年経費として計上していい」というルール。

減価償却の計算（築古マンションのモデルケース）

1989年築・RC造（鉄筋コンクリート）の中古マンションを2022年に取得した場合、減価償却の耐用年数は次の式で計算されます。

• 法定耐用年数 47年 − 経過年数 33年 + 経過年数 33年 × 20% = 20年（端数切捨て）

取得価格950万円のうち、建物部分を仮に60%（土地40%）で按分すると、建物価格は約570万円。これを20年で経費化します。

• 年間減価償却費 = 570万円 ÷ 20年 = 約28万円/年

これに加えて、ローン利息（年16〜19万円）・管理費・修繕積立金・固定資産税・管理委託費・火災保険などが経費に乗ります。年間経費の合計は約70万円。家賃収入が年96万円なので、不動産所得は約26万円の黒字……だと思いきや、初年度は仲介手数料38万・不動産取得税15万なども経費化できるので、初年度は大きな帳簿赤字になります。

確定申告で実際に戻ってきた金額

では、私の実際の還付額を公開します。

年	還付額	備考
2022年（取得・3ヶ月）	129,141円	仲介手数料・取得税の経費計上で大きめ
2023年	64,033円	マンション単独の通年。減価償却＋ローン利息中心
2024年	155,368円	※戸建てを別途取得し合算
2025年	126,198円	※戸建ても含む合算
マンション単独期間の還付額（2022〜2023）	約19.3万円	2年分の節税効果

2024年以降は戸建ても確定申告に含めているため合算ですが、マンション1戸保有による年間節税効果は、概ね6〜13万円のレンジと見るのが妥当です。

つまり、月CFの赤字6,400円（年77,000円）は、節税効果でほぼ相殺、もしくは年によってはプラスになっていたわけです。「赤字なのに損していない」── これが減価償却の魔法です。

理由②：元本返済が”見えない貯金”195万円

不動産投資の2つ目の隠れた利益が、ローンの元本返済です。

月60,200円のローン返済は「経費」ではありません。返済の内訳は「ローン利息＋元金返済」で、利息部分は経費にできますが、元金返済は『借りていたお金を返している』だけなので、税法上は経費にならない。でも、これは見方を変えると「毎月の家賃で、私の資産（=ローン残債の減少）が積み上がっている」と読めます。

3年7ヶ月の残債推移

時点	ローン残債	累計元本返済
2022年9月（取得時）	1,040万円	0円
2026年5月（3年7ヶ月後）	約845万円	約195万円

つまり、入居者の家賃でローンを返し続けた結果、3年7ヶ月で約195万円の「見えない資産形成」ができていた。私の手元から出ていったのは、月6,400円×43ヶ月＝約27.5万円のCF赤字だけ。それで195万円の元本返済が進んだのだから、差し引き約167万円のプラスです。

元利均等返済の特徴で、返済初期は利息比率が高く（月60,200円のうち初月は利息約17,300円・元金42,900円）、徐々に元金返済比率が上がります。長く保有するほど元金返済のスピードが加速し、資産形成効率が上がる仕組みです。

理由③：キャピタルゲインの伏線 — 物件価格そのものの上昇余地

そして3つ目の隠れた利益が、物件価格の上昇余地（キャピタルゲイン）です。

不動産は株式と違って毎日値段が変動しません。買ってから何年か経って、売却を検討する段階で初めて「市場価格」が見えてきます。私の場合、取得950万円の物件が、現在は売出し1,300万円・想定成約1,100〜1,200万円のレンジで動いています（取得時諸費用90万円、売却時諸費用約4%を考慮しても、純キャピタルゲインは数十万〜100万円超のプラス見込み）。

このキャピタルの細部は第3話「家族変化で売却決断編」で全公開しますが、ここでは「運用フェーズの収支は赤字でも、最終的に物件を売れば差額がドカンと入ってくる可能性がある」── これが3つ目の理由です。

修繕積立金が3年で1.3倍 — 管理組合の判断と私の覚悟

運用していて1つ大きな変化があったのが、修繕積立金の値上げです。

• 当初（2022年取得時）: 月10,000円
• 直近（2025年から）: 月13,000円（3年で1.3倍）

このマンションは管理組合がしっかりしていて、修繕積立金の残高もかなりある状況。それでも将来の大規模修繕に備えての増額判断でした。築古マンションを長期保有する場合、これは避けられないコストです。

正直に書くと、月3,000円の増額はインパクトがあります。しかし、私自身は当初から長期保有を想定していたので、「やむを得ない」と飲み込みました。逆に言えば、修繕積立金がきちんと上げられないマンション組合の方が、将来の劣化・資産価値の低下リスクが大きい。値上げは「管理組合が機能している証拠」と捉えるべきです。

3年7ヶ月の運用フェーズ純利益 = 約200万円

ここまでの数字をまとめると、運用フェーズ（売却を除く3年7ヶ月）の純利益は次のようになります。

項目	金額
累計CF（節税前・43ヶ月）	−約27.6万円
累計節税効果（マンション単独期間2022〜2023実数＋2024〜2025のマンション按分推定）	+約32万円
元本返済（資産形成）	+約195万円
運用フェーズ純利益	+約200万円

自己資金ゼロ（オーバーローン1,040万円）からスタートして、3年7ヶ月で約200万円の純利益。さらに売却が成立すれば、ここに数十万〜100万円超のキャピタルゲインが上乗せされます。

月CFは赤字。でも、減価償却・元本返済・キャピタルの3軸を合算すれば、本当はちゃんと黒字。これが「会社員1人が築古区分マンションを1戸持つ」ことの真の経済効果です。

まとめ ─ 数字の裏側を見れば、不動産投資は「赤字ではない」

家賃8万円、月CFは6,400円の赤字。それでも私が「黒字」と言い切れる3つの理由を振り返ります。

• ① 減価償却の魔法：帳簿赤字で所得税が還ってくる（年6〜13万円のレンジ）
• ② 元本返済が”見えない貯金”：3年7ヶ月で約195万円の資産形成
• ③ キャピタルゲインの伏線：売却時に差額が一気に入る可能性

運用フェーズだけで純利益約200万円。自己資金ゼロから始まったことを考えれば、これはROI上ありえない数字です。不動産投資は「家賃収入だけで儲かる」のではなく、「数字の裏側にある3つの軸を足し算して、はじめて儲かる」── これが3年7ヶ月運用したリアルな結論です。

次回、第3話「家族変化で売却決断編」では、賃借人が退去した直後に物件を初めて内覧した瞬間に判断した「家庭に合わない」というリアルな決断、管理会社との売却相談、そして売却完了後の最終キャピタルゲイン（追記更新予定）を全公開します。

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