【決断のリアル】3月11日の電話から1ヶ月半で売却決断｜オーナーチェンジ購入マンションの「家庭に合わない理由」とコスト削減ハック

2026年3月11日、夜。家族で外食をしているテーブルに、私のスマホが鳴りました。管理会社からの電話でした。

「3月末で退去になります」── たった一言のメッセージで、3年7ヶ月続けてきた区分マンション投資の運用フェーズが、いきなり終わりを告げました。

そこから1週間で売却を決断。4月30日に売出開始。本記事は2026年5月時点での中間レポートです。シリーズ第3話として、退去通知→決断→売出までの1ヶ月半のリアルを、感情と数字の両面で全公開します。

第1話「独身時代の購入決断」・第2話「3年7ヶ月の運用リアル数字」を経て、ついにシリーズ完結篇です。売却完了後、最終売却額と純キャピタルゲインを本記事末尾に追記予定。

突然の退去通知 ─ 3月11日、家族で外食中の電話

退去通知は、本当に突然でした。家族で食事を楽しんでいる最中、テーブルに鳴ったスマホ。管理会社からの「3月末退去」の連絡で、その日の食事の味は半分以下になりました。

退去理由は東京への転勤でした。賃借人は法人契約で、15年同じ方が住み続けてくれていた最良の入居者。本人は単身赴任で家族を残す選択肢もあったようですが、世帯の人数が減ることに伴って家賃負担も見直し、別の物件に移ることになったとのことでした。

「いつかは来る話」だと頭では分かっていました。でも、急に通知されると「時期がなあ…」というのが最初の本音。3月末退去ということは、すでに3月中旬。これから引っ越しを検討する人は少なく、年度末の繁忙期はもう終盤。最悪、次の年度末（1年後）まで空室になるリスクが頭をよぎりました。

幸い違約金として5万円は受領できることになりましたが、それで埋まる損失ではありません。さらにもう1つ、私の頭の中にあったのは「オーナーチェンジ購入で、私自身は実質初の客付けになる」という不安。そして「全国転勤のある私に転勤通知が来る前に決着したい」というタイムプレッシャーでした。

オーナーチェンジ購入で見ていなかった「部屋の中」

退去日前後、私は3年半越しに、初めて自分の物件の室内を内覧しました。オーナーチェンジ物件として購入したため、購入時から退去まで一度も室内を見たことがなかったのです。

感想は2つ。

• 15年使用の汚れは想像以上：壁・床・水回りに15年分の生活感がしっかり残っていた
• 間取りは想定通り、ただし天井が低い：いま妻の実家で暮らしている戸建てと比較すると、明らかに圧迫感を感じた

「部屋を見ずに買う」というオーナーチェンジ投資の合理性は理解していました。実際、運用は問題なく回せていた。でも、自分が住むかどうかを判断する立場で見たとき、『リアルな住まい』としての評価軸がいきなり立ち上がってきたのです。

プランB崩壊の決定打 ─ 北側エアコン設置不可規定

そして、最大の衝撃が待っていました。マンションの規定により、北側の2部屋にはエアコンが設置できないのです。

正確には「直接設置はできないが、南側まで配管を這わせる工事をすれば設置可能」というルール。ただし、追加で大きな工事費用が発生します。

これは、独身42歳で買った時の私には全く問題ではありませんでした。「リビングと寝室にエアコンが効けば十分」。仮に将来自分が住むことになっても、独身ライフなら北側2部屋は使わない可能性も高い。

でも、いまの私は1歳の子どもを持つ47歳パパです。子どもが大きくなれば子供部屋が必要になる。北側の部屋を子供部屋にしたとき、エアコン無しは絶対に致命的。九州の夏も冬も、子供部屋にエアコンがなければ生活が成り立ちません。

第1話で書いた「最悪、引退後にリフォームして自分で住むプランB」── 独身時代の私を支えた最大のセーフティネットが、家族構成の変化と物件の構造的制約で、完全に消滅した瞬間でした。

再貸出 vs 売却 ─ 家賃7万円への下げ提案とCF悪化

「プランBが消えた」とは言え、貸し続ける選択肢はまだ残っていました。退去後にすぐ次の入居者を入れて、家賃収入を継続する道です。

管理会社にすぐ相談したところ、提案された家賃水準は「現状8万円→7万円に下げないと、需要は見込めない」とのことでした。

家賃1万円の下落は、月CFを直撃します。第2話で公開した数字で月CFは6,400円の赤字でした。家賃を1万下げれば、月CFは16,400円の赤字に拡大。年間で約20万円のキャッシュ流出です。減価償却・元本返済・節税の合算では黒字を保てるかもしれませんが、体感的な負担感は明らかに増す。

加えて、繁忙期を外した3月末退去では客付けのタイミング自体が不利。最悪のシナリオでは次の年度末（2027年3月）まで空室になり、家賃ゼロが約1年続く可能性すらありました。

売却判断の3つの決め手 ─ 退去通知から1週間で決めた

これらの情報が出揃ったところで、私は退去通知の1週間後（3月18日頃）には売却を決断しました。判断のスピードを意識した理由は「迷っている時間に市況も家族の状況も変わる。判断は早いほうがいい」と覚悟したからです。

売却判断を後押しした3つの決め手は、以下の通り。

• ① 感情：家庭に合わない物件と判断 ─ エアコン設置不可規定・天井の低さで、将来自分や家族が住む選択肢が消えた
• ② 数字：再貸出のCF悪化と空室リスク ─ 家賃1万円減＋繁忙期外しで、運用効率が体感的にも数字上も悪化
• ③ タイミング：転勤通知前に決着したい ─ 全国転勤のある立場で、自分が動けるうちに整理しておきたかった

「感情」「数字」「タイミング」── どれか1つでも欠けていたら、ここまで早く決断できなかったと思います。3つ揃ったことで、迷いが消えました。

【コスト術】管理会社見積8万→39,600円｜暮らしのマーケットで自分で清掃発注

売却を決めたら、次は「いかに高く・早く売るか」のフェーズです。私が最初に取り組んだのは、室内清掃でした。

15年使用の部屋をそのまま内覧に出すと、印象が悪い。リフォームまでは不要ですが、ハウスクリーニングはしておきたい。管理会社にお願いするのが楽ですが、見積もりを取ったら「8万円程度」とのこと。中間マージンも乗っているはずです。

「暮らしのマーケット」で自分で発注してみた

そこで利用したのが、ハウスクリーニング業者の比較サイト「暮らしのマーケット」です。条件（マンション・3LDK・70平米・エアコン除く全部屋・1日完結）を入力すると、複数の業者から見積もりが届く仕組み。

口コミと価格を考慮して1社に絞り、申し込んだ結果は──

項目	内容
業者	暮らしのマーケット経由のハウスクリーニング事業者
作業内容	エアコンを除く全部屋の清掃（キッチン・浴室・トイレ・洗面・床・壁含む）
所要時間	1日
料金	39,600円（税込）
管理会社見積もりとの差	約4万円のコスト削減

本業が忙しくて立ち会えなかったので、管理会社経由で鍵を預け、清掃後の写真を業者から送ってもらう段取り。送られてきた写真は想像以上にきれいで、大満足の仕上がりでした。

このきれいな状態を管理会社が撮影して、SUUMOなどの物件サイトに掲載。同マンションの他の中古物件と比較しても、清潔感のある写真で目立つ状態にできました。

売出価格1,300万円・専任媒介3ヶ月の根拠

清掃完了後、いよいよ売出価格の決定です。決め手になったのは、同マンション内の比較物件でした。

• 同マンションの類似物件が1,450万円（オーナーチェンジ案件）で売出中
• 私の物件は賃借人退去後の実需可（オーナーチェンジではない）状態
• 実需向けのほうが市場の射程が広く、1,300万円でも十分競争力あり

そこで、売出開始価格を1,300万円に設定。最終的な着地目標は1,100〜1,200万円で考えています。取得950万円＋諸費用90万円を考慮しても、純キャピタルゲインで黒字が出る射程です（詳細は売却完了後に追記）。

なぜ専任媒介3ヶ月を選んだか

媒介契約には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があり、私は専任媒介の3ヶ月契約を選択しました。

判断の根拠は2つ。

• AIに相談したところ、私のケースでは専任が最適という判断（複数社にバラまく一般よりも、責任を持って動いてくれる業者1社に絞るほうが結果が出やすい）
• このマンションを販売した元のディベロッパーが管理会社 ─ 物件の特性も歴史も知り尽くしている。信頼関係も既にある

専任媒介3ヶ月契約は2026年4月末に締結。2026年4月30日から各種物件サイトでの公開がスタートしました。

売却中の今、考えていること（中間報告）

本記事を書いている2026年5月時点で、売出開始からまだ数日しか経っていません。問い合わせや内覧希望の情報も、ようやく動き出した段階です。

専任媒介3ヶ月の期限は2026年7月末。それまでに納得のいく買い手が見つかれば成約。難しければ価格を見直すか、契約を更新するかを判断するフェーズに入ります。

本音を書くと、「3年7ヶ月運用できて、ようやく自分が動ける時間に決着できそう」という安堵感が一番大きい。投資としても、家族のライフプランとしても、「今やる」ことの納得感があります。

【売却完了後に追記予定】最終売却額と純キャピタルゲイン

このセクションは、売却が完了した時点で追記更新します。記入予定の項目は以下の通り：

• 最終成約価格
• 売却諸費用（仲介手数料・抵当権抹消・印紙税・原状回復費等）の実額
• 残債との差し引き手取り金額
• 取得価格＋取得諸費用との差し引き純キャピタルゲイン
• 第2話の「運用フェーズ純利益約200万円」＋退去違約金5万円＋キャピタルゲイン＝シリーズ全体での真の利益

このシリーズで最も知りたいのが、「会社員1人が築古区分マンションをオーナーチェンジ・自己資金ゼロで購入し、3年強運用→売却した結果、トータルでいくらの利益が出るのか」という最終数字です。これを公開できる日まで、もう少しお待ちください。

まとめ ─ シリーズ3部作の終結と、47歳パパの不動産観

マンション編3部作を振り返ります。

• 第1話「独身時代の購入決断」 ─ 42歳・株もやってた私が、自己資金ゼロで不動産に分散した理由
• 第2話「3年7ヶ月の運用リアル数字」 ─ 月CFは赤字でも、減価償却・元本返済・キャピタル伏線で「黒字」になる仕組み
• 第3話「家族変化で売却決断」（本記事） ─ 退去通知から1週間で売却判断、コスト削減ハック、専任媒介での売出開始

3部作を通して、私が伝えたかったのは「不動産投資は数字だけじゃない」ということです。家族構成の変化、自分の人生のフェーズ、市況のタイミング、そして物件の構造的制約。これらが複雑に絡み合って、「投資判断」も「売却判断」も決まります。

そして何より、「最悪は自分が住めばいい」というプランBがあったから、独身時代の私は踏み切れた。そのプランBが家族の変化で消えたから、いま私は売却を決めた。投資物件は、人生のステージと一緒に意味が変わる── これが3年7ヶ月のリアルから得た、47歳パパの不動産観です。

次は、戸建て編を執筆予定です。2024年に取得した戸建ての購入経緯と運用実態を、同じく数字と感情の両軸で書いていきます。お楽しみに。

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